Von Aktivismus bis Zweckentfremdungsverbot:

Berliner Mischung

Mie­ter­be­wegung und linke Poli­tiker sind kreativ darin, Werk­zeuge gegen den Mie­ten­wahnsinn zu ent­wi­ckeln. Ein Glossar der meist­dis­ku­tierten Instru­mente

Akti­vismus:

Wie vital der Akti­vismus der Ber­liner Mie­ter­be­wegung ist, zeigte sich noch ver­gangene Woche, mitten in den Som­mer­ferien: Die Bewohner der Hol­tei­straße 19 und 19a in Fried­richshain ani­mierten 150 Men­schen zu einer Demo. Aus­löser war, dass…

… ihr Haus von einer Immo­bi­li­en­firma gekauft werden soll. Übers Internet hatten sie mobi­li­siert. Auf diese Weise ver­netzen sich auch andere Ber­liner Mieter. Sie drucken Flyer und Pla-kate. Heute vergeht keine Woche ohne Mie­ter­pro­teste in Berlin. Sie wollen Druck auf die Politik ausüben, damit sie bei­spiels­weise das Vor­kaufs­recht­an­wendet. Sie fordern eine Politik, in der Wohnen keine Ware mehr ist – Mietre­bellen, die oft das erste Mal auf die Straße gehen, aus Angst, ihre Wohnung zu ver­lieren. „Mietre­bellen“ lautete auch der Titel eines Doku­men­tar­films über die Ber­liner Mie­ter­pro­teste aus dem Jahre 2014, dar­unter etwa jene, die sich am Kotti abspielten, wo die Deutsche Wohnen große Immo­bilien besitzt. Erst dieser Akti­vismus hat dazu geführt, dass heute so viel über die woh­nungs­po­li­ti­schen Instru­mente geredet wird, die ver­hindern sollen, dass nur noch Reiche in der Stadt wohnen können.

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Bauen, bauen, bauen

Die State­ments der Oppo­si­ti­ons­par­teien FDP, CDU und der par­tei­un­ab­hän­gigen Ber­liner Mie­ter­ge­mein­schaft (BMG) ähneln sich: Sie werfen dem Senat vor, beim Neubau auf die Bremse zu treten. Doch im Gegensatz zu den Oppo­si­ti­ons­par­teien geht es der BMG um den Bau von öffentlich finan­zierten kom­mu­nalen Woh­nungen für Men­schen mit geringen Ein­kommen. Schließlich wurde in Berlin in den letzten Jahren viel gebaut, so bei­spiels­weise das Freu­denberg-Areal im Fried­richs­hainer Südkiez. Das Problem ist, dass fast aus­schließlich teure Eigen­tums­woh­nungen ent­stehen. 2014 hat sich auf Geheiß der Mie­ter­ge­mein­schaft daher die „Initiative neuer kom­mu­naler Woh­nungsbau“ mit dem Ziel gegründet, den sozialen Woh­nungsbau in Berlin wie­der­zu­be­leben, aller­dings mit beschei­dener Resonanz. Der Initiative ist es nicht gelungen, öffent­lichen Druck auf­zu­bauen.

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Ent­eignung

Die Initiative „Deutsche Wohnen Ent­eignen“, besteht aus Mietern und Akti­visten der außer­par­la­men­ta­ri­schen Linken. Sie hat dafür gesorgt, dass in den letzten Monaten im ganzen Land darüber dis­ku­tiert wird, ob es legitim ist, dass mit Wohnraum hohe Gewinne gemacht werden. Die Immo­bi­li­en­ver­bände, aber auch einige Woh­nungs­ge­nos­sen­schaften laufen dagegen Sturm. Sie wähnen sich wieder in der DDR oder in Vene­zuela. Doch auch von Mie­ter­ver­bänden kommt Kritik. Erinnert wird an die hohen Ent­schä­di­gungs­kosten, die noch nicht exakt beziffert werden können. Sollte das Geld nicht eher in den Bau neuer Woh­nungen inves­tiert werden? Schließlich schafft Ent­eignung keinen neuen Wohnraum. Zu-dem rechnen Experten mit juris­ti­schen Aus­ein­an­der­set­zungen, die die Ent­eignung stoppen könnten. Trotz dieser offenen Fragen: Für die Macher ist bereits die öffent­liche Debatte ein Erfolg.

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Haus­zins­steuer

Sie wurde 1924 in Berlin ein­ge­führt und funk­tio­nierte nach einem ein­fachen Prinzip: Wurde in den Alt­bauten die Miete erhöht, schöpfte der Staat einen Teil der Mehr­ein­nahmen ab und finan­zierte auf diesem Weg den Bau neuer Woh­nungen. Damit reagierten sozi­al­de­mo­kra­tische Poli­tiker auf die wach­sende Stadt­be­völ­kerung und stei­gende Mieten. Heute ist der damalige Stadt­baurat Martin Wagner (SPD) nur noch wenigen bekannt. Dabei war er für den Bau zahl­reicher, steu­er­fi­nan­zierter Sied­lungen in Berlin ver­ant­wortlich, die heute teil­weise zum Welt­kul­turerbe zählen. Funk­tio­na­lis­tisch sollten die Bauten sein, um die Kosten zu mini­mieren. Beim Bau der „Huf­ei­sen­siedlung“ in Britz zum Bei­spiel wurden erstmals seri­en­mäßig her­ge­stellte Bau­teile ein­ge­setzt – damals eine Revo­lution. Im Stadtteil Fried­richs­felde ent­stand nach Plänen Wagners zwi­schen 1926 und 1930 die erste deutsche Plat­ten­bau­siedlung. Aller­dings konnten sich in der Welt­wirt­schafts­krise Mil­lionen Men­schen auch dort die Mieten nicht mehr leisten. 1931 wurde die Haus­zins­steuer abge­schafft und geriet in Ver­ges­senheit.

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Mie­ten­deckel

Neben der Debatte um die Ent­eignung ist der vom Senat beschlossene Mie­tende-ckel das zweite große Auf­re­ger­thema in der Woh­nungs­po­litik der letzten Monate. Stichtag war der 18. Juni 2019: Dann sollten die Mieten für fünf Jahre ein­ge­froren werden. Doch die genaue Aus­ge­staltung des Mie­ten­de­ckels steht noch aus. Mo-mentan kur­sieren ver­schiedene Modelle. Die Dis­kussion begann mit einem juris­ti­schen Aufsatz, in dem erklärt wurde, dass nach der Föde­ra­lis­mus­reform die Bun­des­länder selber Gesetze für eine Begrenzung der Mieten ver­ab­schieden können. Ber-liner SPD-Poli­tiker griffen den Vor­schlag auf und wollten der Debatte um Ent-eignung, die auch an der SPD-Basis auf Zu-stimmung gestoßen war, eine andere Idee ent­ge­gen­setzen. Die Deckelung der Mie-ten sollte so im Ver­gleich zur Ent­eignung als moderate Methode erscheinen. Das sieht die Immo­bi­li­en­wirt­schaft anders. Sie machte gegen beide Pro­jekte mobil. Jetzt warnen unter­neh­mer­freund­liche Zeitun-gen sogar, dass sich die Immo­bi­li­enwirt-schaft wegen des Mie­ten­de­ckels aus Berlin zurück­ziehen könnte. Letztlich werden die Gerichte ent­scheiden, ob der Mie­ten­deckel kommt und wie er aus­sieht.

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Miet­preis­bremse

Seit 2015 soll damit der Anstieg der Mieten ver­langsamt werden. Bei der Wie­der­ver­mietung von Bestands­woh­nungen in Gebieten mit ange­spanntem Woh­nungs­markt darf die Miete höchstens zehn Prozent über der orts­üb­lichen Ver­gleichs-miete liegen. Ob der Woh­nungs­markt als ange­spannt gilt, ent­scheiden die ein­zelnen Bun­des­länder. Wie hoch die Ver­gleichs­miete ist, kann dem Miet­spiegel vor Ort ent­nommen werden. Was sich auf dem Papier plau­sibel anhört, hat sich in der Rea­lität als weit­gehend wir­kungslos erwiesen – die Miet­preis­bremse hat ihre Aufgabe ver­fehlt. Die Mieten sind weiter gestiegen, wie Unter­su­chungen belegen. Ein Grund ist, dass der Ver­mieter lange Zeit nicht ver­pflichtet war, die Höhe des Vor­mieters einer Wohnung anzu­geben. Doch auch dann wird die Miet­preis­bremse ihrem Namen nicht gerecht. Wer dringend eine Wohnung sucht, hat gar keine Chance, gegenüber dem Ver­mieter auf der Miet­preis­bremse zu beharren. So war dieses Instrument ein Fei­gen­blatt: Es sollte ver­decken, dass die Politik nicht viel gegen hohe Mieten unter­nimmt.

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Milieu­schutz­ge­biete

Auch die Ein­richtung von Milieu­schutz­ge­bieten wird von wirt­schafts­nahen Ver­bänden als Ein­griff in das Recht auf Eigentum bekämpft. Tat­sächlich hat sich die Zahl der Milieu­schutz­ge­biete in den ver­gan­genen Jahren beträchtlich erhöht. Das liegt daran, dass sie relativ schnell aus­ge­rufen werden können und juris­tische Papier­kriege unwahr­scheinlich sind. Mitt­ler­weile lebt jede dritte Ber­liner in einem Milieu­schutz­gebiet. Oft setzten sich Nach­bar­schafts­in­itia­tiven dafür ein, weil sie mehr Schutz vor Miet­erhö­hungen und Kün­digung erhoffen. So kann ein Eigen­tümer dort keine Ände­rungen des Grund­risses oder die Zusam­menle-gung meh­rerer Woh­nungen durch­setzen. Zudem kann der Bezirk leichter das Vor­ver­kaufs­recht durch­setzen. Der Milieu­schutz macht Berlin nicht zum Mie­ter­pa­radies – ist aber ein nied­rig­schwel­liges Mittel, das enga­gierten Mietern (Akti­vismus) und Behörden, die auch mal einen Kon­flikt mit den Eigen­tümern wagen, einige Mög­lich­keiten an die Hand gibt, ambi­tio­nierten Inves­to­ren­plänen Grenzen zu setzen.

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Share-Deal-Verbot

Dem Land Berlin gehen nach Angaben von Finanz­se­nator Mat­thias Kollatz jährlich mehr als 100 Mil­lionen Euro Grund­er­werbs­steuer ver­loren. Möglich machen das die so genannten Share Deals, ein legales Steu­er­schlupfloch. Bei dem Modell werden keine Grund­stücke, sondern lediglich Anteile daran ver­kauft. Bis zu einem Anteil von 95 Prozent fällt dann regel­mäßig keine Grund­er­werb­steuer an, denn das Eigentum am Grund­stück ver­bleibt bei der Gesell­schaft. Bis zum Jahr 2020 wollen die Län­der­fi­nanz­mi­nister diese legale Steu­er­ver­meidung ein­schränken. Doch ein Verbot der Share Deals, wie von Mie­ter­ver­bänden gefordert, kann nur auf Bun­des­ebene beschlossen werden. Dazu wird es kaum kommen. Ver­treter der Immo­bi­li­en­wirt­schaft warnten in einer Anhörung vor dem Bun­destag vor nega­tiven Aus­wir­kungen, die eine Redu­zierung ihrer Gewinn­margen fürchten und sich andere Anla­ge­mo­delle suchen könnten. Die War-nung vor einer Schwä­chung des Finanzplat-zes Deutschland, wenn die Share Deals regle­men­tiert oder gar ver­boten werden, dürfte vor allem bei Politkern auf offene Ohren stoßen. Daher dürfte es bei einer Mini-Reform der Share Deals bleiben.

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Rotes Wien

Mehr Wien wagen, lautet die Parole von vielen Akti­visten. Sie beziehen sich auf den Bau von über 800 Gemein­de­bauten mit etwa 65.000 Woh­nungen im Wien der 20er-Jahre. Nach den Zer­stö­rungen des Zweiten Welt­kriegs wurde das ehr­geizige Kom­munale Woh­nungs­pro­gramm fort­ge­setzt. Heute lebt jeder vierte Wiener in einem Gemein­debau. Die Stadt Wien besitzt rund 220.000 Gemein­de­woh­nungen und ist damit die mit Abstand größte Haus­ver­waltung Europas. Unter der Ägide sozi­al­de­mo­kra­ti­scher Poli­tiker und Archi­tekten wurde nicht nur die massive Obdach­lo­sigkeit behoben. Es wurden auch baulich inter­es­sante Zweck­bauten mit Gemein­schafts­küchen, Biblio­theken und Hal­len­bädern für die Arbeiter errichtet. Von den Expe­ri­menten eines anderen Lebens und Wohnens, die die Zeiten des Roten Wien prägten, erfährt man heute in Filmen und Bild­bänden. Doch auch die Wohn­sied­lungen locken immer noch viele Besucher. Weniger bekannt ist, dass es in den 20ern auch in Berlin ein gemein­nüt­ziges Woh­nungs­pro­gramm gab, das durch eine Haus­zins­steuer finan­ziert wurde. Die „Initiative neuer kom­mu­naler Woh­nungsbau“ nimmt sich das Woh­nungs­bau­pro­gramm des Roten Wiens zum Vorbild. Doch es fehlt nicht nur eine starke Sozi­al­de­mo­kratie, sondern auch das pro­le­ta­rische Milieu. REA­LI­TÄTSNÄHE ■ ■ ■ ■ ■ WIRKUNG ■ ■ ■ ■

Vor­kaufs­recht

„Kaufen wir uns Berlin zurück“, lautet eine Parole, die bei Ber­liner Mietern in den letzten Monaten auf viel Zustimmung gestoßen ist. Wo große Immo­bi­li­en­firmen Häuser erwerben wollen, grätscht der Bezirk mit ei-nem eigenen Kauf­an­gebot dazwi­schen. Das kann der poten­zielle Käufer nur durch so-genannte Abwen­dungs­ver­ein­ba­rungen um-gehen. Das heißt: Sie ver­pflichten sich, auf Luxus­mo­der­ni­sierung zu ver­zichten. Be-sonders Florian Schmidt, der Bau­stadtrat von Fried­richshain-Kreuzberg, hat mit sei-ner groß­zü­gigen Anwendung des Vorver-kaufs­recht seinen Ruf als „Robin Hood der Mieter“ gefestigt. Eine Ent­schä­digung der Ver­mö­genden ist von ihm aller­dings nicht über­liefert. Kri­tiker monieren, dass nur zu-rück­ge­kauft werden kann, solange Geld in den Kassen der Kom­munen ist. Wie bei der Kam­pagne fürs Ent­eignen stellen auch beim Vor­kaufs­recht einige die Frage, ob das Geld nicht besser für den Neubau verwen-det werden sollte. Zugleich sind Bewohner oft bereit, Opfer in Form höherer Mieten zu bringen, um zu ver­meiden, dass ihr Haus in den Besitz eines Immo­bi­li­en­fonds wechselt.

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Zweck­ent­frem­dungs­verbot

Seit 2014 exis­tiert in Berlin ein Gesetz, das Wohnraum vor Leer­stand oder Zweck­ent­fremdung, bei­spiels­weise durch die Umwandlung in Feri­en­woh­nungen, schützen soll. Doch es sah zunächst kaum Sank­tionen vor und war von unter­be­setzten Behörden schwer zu kon­trol­lieren, so dass sich lange Zeit kaum ein Ver­mieter darum küm­merte. Daher wurde das Gesetz 2018 ver­schärft. Seitdem können gegen Vermie-ter ille­galer Feri­en­woh­nungen hohe Geld-strafen ver­hängt werden. Doch noch immer sind die Schlupf­löcher sehr groß. Wer weni-ger als die Hälfte seiner Wohnung kurz­zeitig ver­mietet, braucht eine Regis­trier­nummer, aber keine Geneh­migung. Platt­form­be­treiber mit Sitz im Ausland müssen keine Nut­zer­daten preis­geben. Daher flo­riert das Ge-schäft mit den Feri­en­woh­nungen immer noch. Deshalb denken Poli­tiker der Linken und Grünen über Ver­schär­fungen nach. Doch die EU-Kom­mission könnte ihnen einen Strich durch die Rechnung machen. Dort finden Lob­by­gruppen Gehör, die es als unver­einbar mit EU-Recht erklären, die Geschäfts­mo­delle solcher Platt­formen zu regu­lieren. REA­LI­TÄTSNÄHE ■ ■ ■ ■ ■WIRKUNG ■ ■ ■ ■ ■