In einem umfassenden Dossier beleuchten Mieter/innen die Geschäftspraktiken von Akelius

Mieten steigern, Steuern vermeiden

„Wran­gel­straße 92, Zimmer 25 Qua­drat­meter, 1060 Euro, Erd­ge­schoss, ver­fügbar ab 11.3.2019“ . Dieses Woh­nungs­an­gebot von Akelius ist keine Aus­nahme. Längst hat sich der Immo­bi­li­en­konzern den Ruf eines Mieten­treibers in Berlin erworben. Auf Mie­ten­de­mons­tra­tionen waren Schilder mit der Parole: „Lebst Du noch oder wohnst Du bei Akelius?“ zu sehen. Mitte August gingen Mieter/​innen von Akelius mit einen gut recher­chierten Dossier an die Öffent­lichkeit, in dem das Geschäfts­modell des Kon­zerns unter die Lupe genommen wird.

2018 hatten sich erstmals Mieter/​innen aus Akelius-Häusern aus Kreuzberg und Neu­kölln getroffen. Betroffene aus anderen Stadt­teilen kamen in den letzten Monaten dazu. So bildete sich ein fester Kreis, der über Monate an dem Dossier gear­beitet hat. Ent­standen ist ein.…

.… sehr dichtes, gut les­bares und mit Quellen, unter anderem aus dem Mie­te­rEcho, unter­füt­tertes Kom­pendium. Zunächst schauen die Autor/​innen hinter die Kulissen des aus ver­schie­denen Firmen bestehenden Kon­zern­ge­flechts. Namens­geber ist der schwe­dische Geschäftsmann Roger Akelius, der laut Dossier vorher als „Buch­autor und Steuer(vermeidungs)berater“ bekannt gewesen sei. In dem Fir­men­ge­flecht steht die schwe­dische Akelius Resi­dental Pro­perty AB an zen­traler Stelle. Sie besitzt die Rechtsform einer Societas Europaea/​Europäische Akti­en­ge­sell­schaft (SE). Der Ein­stieg ins Immo­bi­li­en­ge­schäft begann 1994 mit dem Erwerb von Grund­stücken in drei schwe­di­schen Städten. 2006 ent­deckte Akelius auch das inter­na­tionale Geschäft für sich und hat seitdem mehrere Unter­firmem gegründet. Obwohl Schweden der zen­trale Fir­mensitz blieb, haben die ver­schie­denen Unter­firmen ihren Sitz in Zypern. Diese wie­derum sind im Besitz von Stif­tungen mit Sitz auf den Bahamas. Zypern und Bahamas sind nicht zufällig inter­na­tional bekannte Steu­er­pa­ra­diese. Hier bedient sich Akelius der in der Immo­bi­li­en­wirt­schaft üblichen Steu­er­ver­mei­dungs­stra­tegien. 

„Metropolen mit einer Seele“ 

In einem eigenen Kapitel befasst sich das Dossier mit der Frage, warum für Akelius Berlin, wo das Unter­nehmen knapp 14.000 Wohn­ein­heiten besitzt, in den letzten Jahren zum attrak­tiven Standort wurde. Das sind immerhin 23% des gesamten Bestands von Akelius-Woh­nungen. Auch hier folgt der Konzern einem Trend der Immo­bi­li­en­wirt­schaft. „Ein Fünftel aller Ber­liner Miet­woh­nungen gehört Unter­nehmen, die Immo­bilien zu ihrem Haupt­ge­schäft gemacht haben“, schrieb der Tages­spiegel kürzlich in einer Analyse des Ber­liner Woh­nungs­markts. Zu den Gründen für die Attrak­ti­vität Berlins gehört der anhal­tende Bevöl­ke­rungs­zuzug, der den Bedarf nach Woh­nungen steigert. Ein wei­terer Plus­punkt aus Sicht der Immo­bi­li­en­wirt­schaft sind die im Ver­gleich zu euro­päi­schen Metro­polen wie Paris oder London nied­ri­geren Ber­liner Mieten. Damit steigen die Pro­fi­ter­war­tungen der Kon­zerne, die auf weitere Miet­erhö­hungen in Berlin setzen. 
„Akelius kon­zen­triert sich auf Metro­polen mit einer Seele, da sie ein gerin­geres Risiko auf­weisen und lang­fristig höhere Ren­diten bieten als kleine und mittlere Städte. Eine Metropole mit einer Seele ist die Kom­bi­nation der kul­tu­rellen, intel­lek­tu­ellen, poli­ti­schen und wirt­schaft­lichen Zentren eines Landes“, wird im Dossier aus Akelius-Bro­schüren zitiert. Wie andere Kon­zerne zieht es auch Akelius häufig in ehemals ver­nach­läs­sigte Stadt­teile. Dort sind die Pro­fi­ter­war­tungen hoch und der kul­tu­relle Flair gehört zu den Fak­toren, die den Standort auf­werten. Dass ein Großteil der dort lebenden Bevöl­kerung ver­drängt wird, weil sie sich die Mieten nicht mehr leisten kann, ist die Folge dieser Stra­tegie. Am Ende ver­schwindet dann auch ein Großteil der Sub­kultur, die den Stadtteil erst attraktiv gemacht hat. Solche Ent­wick­lungen waren in den letzten Jahren in Brooklyn in New York, Parkdale in Toronto und Kreuzberg oder Schö­neberg in Berlin zu beob­achten. 

Radikaler Mietpreistreiber 

Akelius ist nur einer der Player auf dem Ber­liner Immo­bi­li­en­markt, der als Miet­preis­treiber her­vor­sticht, wie in dem Dossier mit zahl­reichen Bei­spielen belegt wird. „Vor dem Hin­ter­grund eines durch­schnitt­lichen Miet­spiegels von 6,72 Euro pro Qua­drat­meter für ganz Berlin im Jahr 2019 ver­langt Akelius durch­schnittlich 17,86 Euro bei Miet­an­ge­boten und setzt bei rea­li­sierten Neu­ver­trags­mieten noch immer durch­schnittlich 16,42 Euro durch. Der Durch­schnitt der Bestands­mieten lag 2018 bei 8,64 Euro“, heißt es im Dossier. Als ein wich­tiges Mittel der Pro­fit­stei­gerung wird die Umwandlung von Gewer­be­ein­heiten in Wohnraum und von Miet- in Eigen­tums­woh­nungen genannt. Im Akelius-Jah­res­be­richt von 2018 werden Bei­spiele auf­ge­zählt: „In Berlin wurden drei Gewer­be­ein­heiten auf dem Grund­stück in der Nehring­straße 11 zu vier kleinen Wohn­ein­heiten umge­wandelt. Durch den Umbau erhöhten sich die Miet­ein­nahmen aus den Woh­nungen in der Nehring­straße um sechs­hundert Prozent.“ Über ein Gebäude am Wein­bergsweg heißt es im Jah­res­be­richt: „Als wir das Eigentum über­nahmen, betrug die Miete EUR 6,60 pro Qua­drat­meter. Durch vor allem neue Miet­ver­träge, ist die durch­schnitt­liche Miete um 88 Prozent auf 12,38 Euro pro Qua­drat­meter gestiegen. Das rest­liche Miet­po­tenzial beträgt 32 Prozent.“ Mit dem „rest­lichen Miet­po­tenzial“ sind vor allem Bestandsmieter/​innen mit alten güns­tigen Ver­trägen gemeint. In dem Dossier wird nach­ge­zeichnet, dass Akelius im Ver­gleich zu anderen großen Immo­bi­li­en­kon­zernen hohe Beträge für Moder­ni­sierung und Instand­setzung ausgibt: „Am kras­sesten ist das Ver­hältnis bei Akelius. Neun Euro pro Jahr und Qua­drat­meter gibt der Konzern für die Instand­haltung aus, satte 105 Euro für die Moder­ni­sierung“, wird in dem Dossier aus einer Recherche der Tages­zeitung Neues Deutschland zitiert. 
Ein wei­teres Merkmal der Geschäfts­stra­tegie von Akelius ist laut Dossier die Aus­la­gerung von Service, Bau und Haus­warts­tä­tig­keiten an Sub­firmen. Vor allem auf dem Bau werden häufig Arbeiter aus Ost­europa beschäftigt, die neben Nied­rig­löhnen auch unge­nü­gendem Arbeits­schutz aus­ge­setzt seien. Wie­derholt hätten Mieter/​innen auf Ver­samm­lungen berichtet, dass die Berufs­ge­nos­sen­schaft Bau­stopps auf Akelius-Bau­stellen ver­hängen musste, weil die Sicherheit der Arbeiter/​innen und Mieter/​innen und die Absi­cherung der Bau­stel­len­be­reiche nicht gewähr­leistet waren. 

Politik schützt Mieter/​nnen nicht 

Im Dossier wird über­zeugend dar­gelegt, dass von den Folgen dieses Geschäfts­mo­dells nicht nur die Akelius-Mie­ter/innen betroffen sind. „Weil Akelius bei allen seinen Neu­ver­mie­tungen kon­se­quent die Miet­preis­bremse umgeht, ver­knappt der Konzern aktiv den bezahl­baren Miet­wohnraum in der gesamten Stadt. Auf­grund der mas­siven Preis­stei­gerung bei den Akelius-Neu­ver­mie­tungen steigt der stadt­weite Miet­spiegel ins­gesamt. Dadurch sind letztlich alle Ber­liner Mieter*innen von Akelius betroffen.“ Hier wird auf­ge­zeigt, wie Akelius auf zwei­erlei Weise für höhere Mieten in Berlin sorgt: „Zum einen direkt in ihrem eigenen Vertrag mit Akelius mit Hilfe der moder­ni­sie­rungs­be­dingten Miet­erhö­hungen. Und zum anderen indirekt, weil der Miet­spiegel auf­grund der außer­ge­wöhnlich hohen Akelius-Neu­ver­träge kon­ti­nu­ierlich ansteigt, woraus Akelius dann selbst wie­derum den Nutzen für sich her­aus­ziehen kann, die Miete nach oben anzu­passen.“ In einem Kapitel setzen sich die Autor/​innen der Studie mit der Rolle der Politik aus­ein­ander, die nicht willens oder nicht in der Lage ist, dem Pro­fit­streben von Kon­zernen wie Akelius Grenzen zu setzen. Wenn es in Ein­zel­fällen gelungen ist, die Geschäfts­prak­tiken von Akelius abzu­wehren, dann war das der Ver­dienst der betrof­fenen Mieter/​innen, die sich orga­ni­siert haben. Im letzten Drittel des Dos­siers finden sich dafür einige Bei­spiele aus ver­schie­denen Städten. Der Fokus liegt natürlich auf Berlin. Berichte über Mie­ter­ver­samm­lungen und Pro­teste von Akelius-Mie­ter/innen aus Kreuzberg, Neu­kölln und Char­lot­tenburg zeigen, von wo Akelius mit Gegenwind rechnen muss. Für Mieter/​innen, die sich eben­falls wehren wollen, kann die im Dossier abge­druckte Liste mit Rat­schlägen nützlich sein. Abzu­warten bleibt, wie sich der Ber­liner Mie­ten­deckel auf die Geschäfts­stra­tegie des Kon­zerns aus­wirken wird. 
 
Weitere Infor­ma­tionen:
akelius​-ver​netzung​.de/​w​p​-​c​o​n​t​e​n​t​/​u​p​l​o​a​d​s​/​2​0​1​9​/​0​8​/​D​o​s​s​i​e​r​_​A​k​e​l​i​u​s​_​i​n​_​B​e​r​l​i​n​_​2​0​1​8_19_   Auflage_2.pdf

Peter Nowak