Wie Richterentscheidungen Vermieter begünstigen

Home Office ist Grund für Kündigung

Unternehmenssitz in den eigenen vier Wänden: Gewobag geht gegen Mieter vor

Woh­nungs­mieter werfen der Gewobag vor, für Ver­trags­kün­di­gungen gezielt danach zu suchen, wer im Home Office arbeitet. Grundlage ist ein Gerichts­urteil des BGH. Mie­ter­ver­bände emp­fehlen, sich beraten zu lassen.

Viele Woh­nungen stehen leer in der Schön­hauser Allee 103 im Ber­liner Stadtteil Pankow. Seit drei Jahren ist das Haus im Besitz der Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft Gewobag. »Mitt­ler­weile sind von 32 Woh­nungen nur noch acht bewohnt«, erklärt Christoph Baum­garten. Er gehört zu den Mietern, die bleiben wollen. Für seinen Online­handel hat er jetzt extra einen Büro­platz gemietet. Bisher hat er Bestel­lungen von zu Hause über seinen Com­puter erledigt. Die Gewobag hat ihn wegen gewerb­licher Nutzung seiner Wohnung abge­mahnt und hatte vor Gericht Erfolg. Auch Baum­gartens Woh­nungs­nachbar Frank Volm wurde wegen gewerb­licher Nutzung seiner Wohnung abge­mahnt. Er betreibt einen Repa­ra­tur­service und hat zu Hause auf seinen Com­puter gele­gentlich Rech­nungen geschrieben. Dem Ver­mieter wurde die Heim­arbeit bekannt, weil sie auf Inter­net­seiten gelistet war. Baum­garten hatte auf seiner Inter­net­seite seine Wohn­adresse als Unter­neh­menssitz ange­geben. Volms Repa­ra­tur­service war mit seiner Wohn­adresse ohne sein Wissen auf Inter­net­por­talen zu finden.

Beide Mieter werfen der Gewobag vor, gezielte Inter­net­re­cherche zu betreiben, um Abmahn- und Kün­di­gungs­gründe zu finden. Ein Sprecher der Gewobag wies den Vorwurf zurück, dass dafür extra Anwälte beauf­tragt worden seien. »Unsere Mit­ar­beiter haben fest­ge­stellt, dass die Mieter ihre Wohnung als Unter­neh­menssitz im Internet bewerben«, erklärte er.

Das juris­tische Vor­gehen des Unter­nehmens machte ein Urteil des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts vom Juli 2013 möglich (BGH vom 31. Juli 2013 – VIII ZR 149/13Ö). »Bei geschäft­lichen Akti­vi­täten frei­be­ruf­licher oder gewerb­licher Art, die nach Außen in Erscheinung treten, liegt eine Nutzung vor, die der Ver­mieter einer Wohnung ohne ent­spre­chende Ver­ein­barung grund­sätzlich nicht dulden muss«, urteilte das Gericht. Damit wich es von der bis­he­rigen Rechts­spre­chung ab, die Heim­arbeit in einer Wohnung erlaubte, wenn kein Kun­den­be­trieb stattfand und keine Mit­ar­beiter beschäftigt waren.

Kri­ti­siert wird das Urteil von Mie­ter­ver­bänden und Anwälten: »Der BGH hat den Ver­mietern damit in unver­ant­wort­licher Weise einen neuen Hebel in die Hand gegeben, um unliebsame Mieter los­zu­werden«, erklärte der Fach­anwalt für Miet­recht Christoph Müller. Die Gewobag bestreitet, dass sie Mieter ver­treiben will.

Doch auf­fällig ist, dass eine weitere Mie­terin eines Gewobag-Hauses ihre Wohnung wegen Heim­arbeit zu ver­lieren droht. Martina Lan­natewitz wohnt seit 30 Jahren in einer Drei­zim­mer­wohnung in der Raum­er­straße 11. Sie ging an die Öffent­lichkeit, als bekannt wurde, dass ihre Wohnung nach einer Moder­ni­sierung statt 284 Euro kalt 632 Euro kosten sollte. Eine Miet­stei­gerung von 120 Prozent konnte sie sich nicht leisten. Lan­natewitz wurde eben­falls wegen ihrer Heim­arbeit für eine Agentur abge­mahnt. Weil sie mit ihrer Wohna-dresse wei­terhin im Internet zu finden war, hat die Gewobag jetzt Räu­mungs­klage ein­ge­reicht. Fach­anwalt Müller rät daher, eine Abmahnung auf keinen Fall zu igno­rieren. Mie­ter­ver­bände emp­fehlen Betrof­fenen, sich recht­zeitig beraten zu lassen. Auch die Politik wäre in diesem Fall gefragt. Schließlich nimmt die Zahl der Men­schen zu, die von zu Hause aus arbeiten. Viele können sich die Miete für einen getrennten Arbeits­platz gar nicht leisten. Zudem würde eine ver­stärke Anmietung von Arbeits­plätzen das Woh­nungs­problem nur ver­schärfen. Schließlich ist die Ver­mietung von Büros, die nur zeit­weise benutzt werden, für viele Haus­ei­gen­tümer attrak­tiver als die Ver­mietung von Woh­nungen.

Peter Nowak